Khúc sông tỷ đô của Việt Nam: Loạt 'ông lớn' Vingroup, Sun Group, Novaland… quy tụ

Khu vực sông sông Đồng Nai

Nửa đầu năm 2025 theo báo cáo của VARS, thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, với xu hướng dịch chuyển dòng vốn ra vùng ven do giá nội đô tăng cao (trung bình khoảng 80 triệu đồng/m²). Đáng chú ý, bất động sản ven sông trở thành điểm nóng mới nhờ lợi thế sinh thái, cảnh quan và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Dữ liệu quốc tế cho thấy, tại các đô thị lớn như Sydney, Paris, Thượng Hải, giá bất động sản ven sông thường cao hơn 35 – 40% so với khu vực lân cận, phản ánh nhu cầu về không gian sống xanh gắn với mặt nước. Tại Việt Nam, xu hướng này cũng được ghi nhận khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế.

Khúc sông tỷ đô của Việt Nam.

Đặc biệt, sau sáp nhập, làn sóng đầu tư tập trung về phía Nam, nhất là tại các khu vực giáp ranh TP.HCM. Đây là nơi được hưởng lợi từ các hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành và các tuyến đường ven sông, tạo lực đẩy cho thị trường.

Điển hình là khu vực sông sông Đồng Nai. Chỉ với đoạn sông dài khoảng 13 km từ Cù Lao Phố đến Aqua City, nhưng đã quy tụ 5 khu đô thị lớn với tổng mức đầu tư khoảng 13 tỷ USD. Tính trung bình, mỗi km có gần một tỷ USD đầu tư vào bất động sản.

Giá bất động sản vượt 200 triệu đồng/m²

Đáng chú ý, khi các tuyến đường ven sông và Vành đai 3 được đẩy nhanh tiến độ, giá trị bất động sản khu vực đã tăng rõ rệt, nhiều vị trí đã vượt 200 triệu đồng/m², tiệm cận, thậm chí cao hơn mặt bằng trung tâm Đồng Nai và TP.HCM.

Tiêu biểu là Khu đô thị Hiệp Hòa do Sun Group đầu tư, quy mô hơn 290 ha, vốn gần 3 tỷ USD tại Cù Lao Phố (phường Trấn Biên, Đồng Nai). Dù chưa triển khai, giá đất khu vực đã dao động 45 – 85 triệu đồng/m², vị trí càng gần sông giá càng cao. Ảnh khu đất dự án Khu đô thị Hiệp Hoà.

Ngay cạnh đó, trên cù lao Tân Vạn (phường Biên Hoà, Đồng Nai), Đảo Kim Quy do TTC Land phát triển, quy mô 48 ha, vốn hơn 7.200 tỷ đồng, gồm hơn 571 sản phẩm căn hộ và biệt thự, ghi nhận giá bán 85 – 90 triệu đồng/m². Người dân cho biết, kể từ khi dự án triển khai, giá đất quanh khu vực đã tăng trung bình từ 3,5 lên 35 triệu đồng/m², tức gấp khoảng 10 lần.

Tương tự, ở phía bên kia sông, Vinhomes Grand Park (TP.HCM) quy mô khoảng 271 ha cùng tổng vốn đầu tư gần 1 tỷ USD. Hiện giá căn hộ phổ biến khoảng 45 – 80 triệu đồng/m². Đối với các sản phẩm biệt thự ven sông, mức giá chào bán từ 200 - 235 triệu đồng/m², tùy vị trí và diện tích.

Tuy nhiên, ngoài sức nóng, thị trường ven sông vẫn đối mặt với rủi ro pháp lý, tiến độ triển khai và sức mua thực tế. Dự án Aqua City (Novaland) thuộc phường Long Hưng (Đồng Nai) từng ghi nhận nhiều sản phẩm “nằm chờ” do vướng mắc pháp lý, đến nay mới tái khởi động.

Ngay cạnh đó, Izumi City của Nam Long, quy mô 170 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng (~400 triệu USD), cũng đang đẩy mạnh triển khai sau khi được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết vào giữa năm 2025.

Làn sóng bất động sản ven sông với “mật độ đầu tư một tỷ USD mỗi km” đang định hình một cực tăng trưởng mới ở vùng Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, tính bền vững còn phụ thuộc vào hạ tầng, pháp lý và sức mua thực tế, tránh nguy cơ lặp lại tình trạng dự án bỏ hoang ven sông trước đây.